空き家を売却するとき、「不動産会社は建物のどこを見て査定しているの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
建物の査定では、築年数や間取り、外観だけでなく、実際に現地を確認して建物の状態をチェックします。その中でも、不動産営業が注意して見る場所の一つが「基礎」です。
基礎は建物を支える重要な部分ですが、普段生活しているとあまり意識することがありません。しかし、空き家では長期間人が住んでいないことで、基礎のひび割れや湿気、周辺の地盤の状態などに変化が出ていることがあります。
今回は、不動産営業が空き家の基礎を見るとき、どのようなポイントを確認しているのか、また基礎の状態が売却や査定にどのような影響を与える可能性があるのかを解説します。
そもそも住宅の「基礎」とは？
住宅の基礎とは、建物と地盤をつなぐ部分です。
木造住宅では、建物の重さを地盤へ伝える役割を持っており、住宅を安定させるために重要な構造部分です。
一般的な戸建て住宅では、鉄筋コンクリートなどを使った基礎が採用されています。
基礎には「布基礎」や「ベタ基礎」などの種類があり、築年数や建築時期によって仕様も異なります。
不動産営業が査定時に基礎を見る場合、単純に「ひび割れがあるか」だけを確認するわけではありません。
ひび割れの大きさや場所、数、周辺の状態などを見ながら、建物全体の状態を判断する材料の一つとして確認します。
①まず見るのは「基礎のひび割れ」
基礎を見る際に分かりやすいポイントが「ひび割れ」です。
空き家の基礎を一周して確認すると、細かなひび割れが見つかることがあります。
コンクリートは乾燥や温度変化などによって細かなひびが発生することがあり、ひび割れがあるからといって、すぐに建物に重大な問題があるとは限りません。
重要なのは、ひび割れの「状態」です。
例えば、
・細く浅いひび割れなのか
・幅が大きくなっていないか
・縦方向なのか横方向なのか
・長く連続しているのか
・複数箇所に発生しているのか
・ひび割れの周辺に欠損がないか
などを確認します。
不動産営業が現地で確認するのは、あくまで目視による一次的なチェックです。ひび割れの原因や構造上の安全性について専門的な判断が必要な場合は、建築士などの専門家による調査を検討する必要があります。
②「ひび割れの大きさ」だけで判断しない
「基礎にひびがあるから売れない」と考える必要はありません。
中古住宅では、築年数に応じて多少の経年劣化が見られることもあります。
不動産営業が見るのは、ひび割れ単体だけではなく、建物全体の状況です。
例えば、基礎にひび割れがある場合でも、建物の床に大きな傾きがないか、建具が正常に開閉するか、外壁に大きな異常がないかなど、複数のポイントを組み合わせて確認します。
そのため、基礎のひび割れを見つけた場合は、自己判断で「危険な家」と決めつけるのではなく、まず不動産会社に相談することが大切です。
③基礎の「欠け」や「剥がれ」もチェック
ひび割れだけでなく、基礎コンクリートの欠けや剥がれも確認します。
特に古い住宅では、コンクリート表面が劣化していたり、一部が欠けていたりすることがあります。
さらに、鉄筋が見えている場合は注意が必要です。
鉄筋が露出している場合、コンクリートの劣化や鉄筋の腐食などが考えられるため、単なる表面の汚れとは区別して考える必要があります。
こうした状態を見つけた場合には、写真を残しておき、必要に応じて専門家へ確認することも検討しましょう。
④基礎の「湿気」も重要なチェックポイント
空き家では、基礎そのものだけでなく、基礎周辺の湿気も確認します。
長期間人が住んでいない住宅では、窓を閉め切った状態が続き、換気不足になることがあります。
床下の湿気が多い場合には、カビや木材の腐食、シロアリなど、別の問題につながっている可能性もあります。
そのため、床下換気口が塞がっていないか、周辺に水がたまっていないか、基礎に湿った跡がないかなどを確認します。
基礎だけを見て終わりではなく、「なぜこの状態になっているのか」を考えることが重要です。
⑤基礎の周りに水がたまっていないか
雨が降った後に空き家を確認すると、基礎周辺に水がたまっているケースがあります。
土地の勾配や排水状態によっては、雨水が建物側へ流れてしまうことがあります。
基礎周辺に慢性的に水がたまる状態が続けば、建物に湿気がこもる原因になる可能性があります。
不動産営業が現地を見るときは、基礎だけでなく、雨樋・排水・地面の勾配なども合わせて確認します。
「基礎に問題があるように見えるけれど、実は雨水の流れが原因だった」というケースも考えられるためです。
⑥基礎と「地盤」の関係も見る
基礎の状態を確認するときには、地盤についても意識します。
建物が建っている土地が沈下している場合、建物に傾きが生じる可能性があります。
例えば、
・建物の一部だけ沈んでいるように見える
・外壁に大きなひび割れがある
・室内の床が傾いている
・ドアが自然に開閉してしまう
・基礎に特徴的なひび割れがある
などの場合には、基礎だけでなく地盤や建物全体の状態を確認する必要があります。
もちろん、これらの症状だけで地盤沈下と断定することはできません。
しかし、売却査定の現場では「基礎だけを見るのではなく、建物全体との関連を見る」ということが重要です。
⑦床の傾きも基礎と合わせて確認
空き家の基礎を見るとき、不動産営業が室内の床を見ることもあります。
床を歩いたときに違和感がないか、家具などが置かれていた場所だけ沈んでいないか、建具が正常に開閉するかなどを確認します。
床の傾きが見られる場合、それが経年劣化によるものなのか、床材や下地の問題なのか、建物全体の問題なのかによって意味が変わります。
基礎と室内の状態をセットで見ることで、より正確に物件の状況を把握しやすくなります。
⑧シロアリ被害の可能性も確認
空き家の基礎を見る際には、シロアリ被害についても注意します。
シロアリは湿気の多い場所を好むため、床下や基礎周辺の状態を確認することは重要です。
ただし、基礎に問題がないからといって、シロアリ被害がないとは限りません。
床下の木材や土台などに被害が発生しているケースもあるため、必要に応じて専門業者による調査を検討します。
特に長期間空き家になっていた住宅では、基礎だけでなく床下全体を確認することが重要です。
⑨基礎だけで「査定額」が決まるわけではない
ここまで基礎について説明しましたが、基礎の状態だけで査定額が決まるわけではありません。
不動産査定では、
・土地の広さ
・建物の築年数
・間取り
・建物の状態
・接道状況
・周辺環境
・駅からの距離
・駐車場
・リフォーム履歴
・市場の需要
など、さまざまな要素を総合的に判断します。
基礎に多少のひび割れがあったとしても、立地が良く、土地としての需要が高い場合には、十分に売却できる可能性があります。
特に古い空き家の場合は、「建物をそのまま売る」のか「古家付き土地として売る」のかなど、売却方法そのものを検討することも重要です。
千葉県の空き家では基礎の確認も重要
千葉県には、千葉市・船橋市・市川市・松戸市・柏市などの都市部だけでなく、四街道市・佐倉市・八千代市・習志野市・流山市・大網白里市・東金市・茂原市など、さまざまなエリアに戸建て住宅があります。
特に相続した実家の場合、「長期間誰も住んでいなかった」という住宅も少なくありません。
空き家期間が長くなると、雨漏りや湿気、シロアリ、雑草、外壁など、さまざまな劣化が進む可能性があります。
そのため、売却を考えたらできるだけ早く現地を確認し、建物の状態を把握することが大切です。
基礎に問題がありそうでも、まずは査定を
基礎にひび割れなどを発見すると、「この家はもう売れないのでは？」と心配になるかもしれません。
しかし、基礎にひび割れがあることだけを理由に、売却を諦める必要はありません。
不動産会社による査定では、基礎だけでなく、建物全体・土地・立地・周辺相場などを総合的に確認します。
また、必要以上に修繕してから売却するよりも、現状のまま売却した方が結果的に負担を抑えられるケースもあります。
「基礎を直してから売るべきか」「そのまま売却できるか」は、物件ごとに判断する必要があります。
株式会社INfinityでは千葉県の空き家売却をサポート
株式会社INfinityでは、千葉県内の空き家・相続不動産・中古住宅などの売却相談を承っています。
「基礎にひび割れがあるけど売れる？」
「相続した実家を長期間放置している」
「修繕してから売った方がいい？」
「古い家なので建物の価値がないのでは？」
このようなお悩みがある方も、お気軽にご相談ください。
千葉市・船橋市・市川市・松戸市・柏市・流山市・習志野市・八千代市・四街道市・佐倉市・大網白里市・東金市・茂原市など、千葉県内の空き家について、建物・土地・周辺環境などを確認し、売却方法をご提案します。
まとめ
不動産営業が空き家の基礎を見るときは、単純に「ひび割れがあるか」だけを確認しているわけではありません。
ひび割れの状態、基礎の欠けや剥がれ、鉄筋の露出、湿気、水はけ、床の傾き、シロアリ被害の可能性など、建物全体との関係を見ながら確認します。
ただし、目視だけでは判断できない問題もあります。基礎や地盤について専門的な調査が必要な場合は、建築士などの専門家に相談することが大切です。
また、基礎に多少の劣化があったとしても、空き家が売却できないとは限りません。
特に相続した空き家では、修繕に費用をかける前に査定を受け、「そのまま売却する」「必要な部分だけ修繕する」「古家付き土地として売却する」など、物件に合った方法を検討することが重要です。
「基礎にひび割れがある空き家でも売れる？」
「長年放置した実家をどうすればいい？」
「修繕費をかけずに売却したい」
という方は、まず現在の不動産価値を確認してみてはいかがでしょうか。
